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商品住房买房指南

发布时间: 2017-02-20 09:01:20 被阅览数: 4534 次 来源: 罗江县信息化办公室

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商品房购买流程?
一、商品房购买流程
购房基本流程为:挑选、调查房源→签订认购书→签订预售合同、备案→办理入住手续→办理产权证。
二、相关流程风险防范
(一)挑选、调查房源
1、挑选房源
好房源应当从价格、交通、社区环境及户型结构几个方面考虑。
价格:如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资,您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然,最好还是听听专家建议。
交通状况:衣食住行、人生四事,交通是买方考虑的重要因素,四通八达、进出方便,有停车位物业才算物尽其用。
社区环境:在人口越来越密集的大城市,社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素,小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
户型结构:户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求,如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
2、调查房源
(1)审查相关法律文件
依据相关法律规定,商品房预售应当具备“五证”: 《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。开发商齐备上述证件及批准文件,表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。审查前述文件的总原则是:一定要求开发商提供原件,不能仅看复印件。这些文件大多包含附页和附件,体现很多内容。同时,复印件也比较容易被涂改或造假。
①.审查《国有土地使用权证》
《国有土地使用权证》是证明土地使用者已经缴纳土地出让金,获得国有土地使用权的法律凭证,受法律保护。土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致;看看土地证上是否有土地使用权抵押记录;最好是还能要求查看一下开发商支付土地使用金的收据。
②.审查《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是表明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证。该证的主管部门为市和区的规划行政部门。注意:没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权证件;开 发商在取得建设工程规划许可证后,方可办理开工手续。
③审查《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地主管部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证,是建设单位用地的法律凭证。注意:无此证的用地单位是非法用地,房地产商的销售行为属非法,不能领取房地产权证件;如卖房人没有此证,则说明其开发的土地未经规划;此证不能保证规划不变更,开发商有可能申请变更规划获得批准,对此的应对办法是与开发商约定其应当在变更规划获批后一定期限内书面通知买受人,并约定不及时通知时开发商应承担风险(购房人有权退房和索赔)。
④审查《建设工程开工许可证》
《建设工程开工许可证》是表明建筑施工单位符合各种施工条件,允许开工的批准文件,是建设单位进行施工的法律证书,也是房屋权属登记的主要依据之一。此证由建设行政主管部门颁发。注意:要看看期房工程开工手续是否齐全,无此证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。
⑤审查《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是政府房地产行政主管部门允许房地产开发商企业销售商品房的批准文件。此证的颁发是上海的房地局。注意:查看该证是否在有效期限内,是否是所要购买的房产在此证许可销售的范围之内;该证应该在销售现场悬挂;《房地产预售许可证》包括下列内容:(一)预售许可证编号;(二)发展商名称;(三)项目名称;(四)项目坐落地点;(五)土地使用权出让合同书号、地块编号;(六)《房地产证》编号、栋数;(七)批准预售的建筑面积,其中包含的各类建筑面积和套数、间数;(八)发证机关、有效期;(九)附注内容等。办理预售许可证:七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。
相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”,“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。
(2)调查开发商的实力
前已述及,商品房预售的条件是开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。因此,开发商实力雄厚将不会导致“烂尾楼”的出现,而查看开发商实力可以从如下方面探测:
①.从工商部门调查开发商的工商登记资料登记资料中有开发商的注册资金、股东情况等。
②.查看承建商实力。
承建商的实力决定了房屋质量,也间接反映开发商的实力。开发房地产的程序一般为:开发商出资拿地→建筑商垫资建楼→开盘后开发商出售→售楼后,付建筑商工程款。实力不强的开发商都是如此操作的,中小承建商为了揽到工程,也不惜垫资。与之不同的是,实力强的开发商一般只会跟大承建商合作,而大承建商如中国建筑、苏中建设等是不给垫资的。
因此,实力强而不垫资的承建商承建项目至少有两个好处:
1、开发商实力的表现。不需要垫资就能运作项目,自然比需要垫资的开发商实力强。
2、建筑商不垫资,也是品牌实力的表现。品牌建筑商一般在施工质量方面有保证,比较一下大承建商和小建筑商施工楼盘,从安全网搭建的平整度就可以看出差距,同样是民工作品,也是等级之分的;另一方面,小承建商要垫资开发,资金压力大,利润空间缩减,往往会采取减省工序、偷工减料等办法弥补利润损失。相反,大承建商不需要垫资,也就不存在上述问题。
③打听开发商的外界评价。开发商早期开发的楼盘情况、有无迟延办证情形、早期楼盘的物业管理情况,都是评价开发商实力的指标。
(3)实地考察楼盘情况
如楼盘已近封顶,实地考察而求证开发商是否变更规划,加盖楼层等,以免办理产权证出现问题。
商品房房屋产权过户流程?
一、转让申请及价格申报
房地产交易双方当事人应向房地产交易管理所提出过户申请、填写承诺书并提交下列资料:
房地产开发企业:经过预售登记备案的《商品房买卖合同》、申请表、《房屋所有权证》、《预售许可证》、总体规划平面图、测绘成果、竣工验收报告、销售不动产统一发票等。
个人:合同、申请表、销售不动产统一发票、有效身份证件等。
二、初审
工作人员对当事人递交的全部资料进行初审,确定资料齐全及准确无误。
三、缴纳税费
交易当事人到交易大厅契税、地税、交易手续费征收窗口交纳相关税费。
四、收件、受理
资料齐全并确认无误后由交易中心工作人员正式受理,由工作人员按当事人提供的资料出具收件单,并进行资料录入。
五、审核
交易中心负责人对资料进行审查,每周五由经办人、中心负责人及各税务窗口在一周审批表上签署审核意见后上报主管领导。
六、审批
主管领导全程审核并在收费单上签字,签署审批意见。
七、盖章、归档

 


     
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